Єдинник і орендна плата за землю: коли звільнення є, а коли – ні

Чи звільняються СГ (ЮО та ФОП) – платники ЄП від сплати орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності?

Питання стосується орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності для юросіб та ФОП – платників єдиного податку (усіх груп).

Що таке плата за землю і орендна плата?

За п.п. 14.1.147 ПКУ:

плата за землю – це обов’язковий платіж у складі податку на майно, який справляється у формах:
- земельний податок;
- орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності.

За п.п. 14.1.136 ПКУ:

орендна плата – це обов’язковий платіж за користування такою землею на умовах оренди.

Підстава нарахування оренди – договір оренди (п. 288.1 ПКУ), а розмір і умови сплати прописуються в самому договорі (п. 288.4 ПКУ), за загальним правилом – без пільг, якщо інше не передбачено законом або рішенням ради.

Які пільги має єдинник «за замовчуванням»?

За п.п. 4 п. 297.1 ПКУ, платники ЄП звільняються від нарахування, сплати та подання звітності з податку на майно в частині земельного податку за ділянки, що:

використовуються платниками ЄП 1–3 груп у госпдіяльності (крім діяльності з надання землі/нерухомості в оренду, позичку, емфітевзис тощо);
використовуються платниками ЄП 4‑ї групи для с/г товаровиробництва.

Відповідно пункту 297.2 ПКУ:

усі інші податки і збори, не зазначені в п. 297.1, єдинники сплачують на загальних підставах.

Ключове:

Звільнення, встановлене ст. 297 ПКУ, поширюється лише на земельний податок, а не на орендну плату.

Тобто:

ФОП/юрособа на ЄП не платять земельний податок за «свою» землю, яку використовують у бізнесі (за умовами ПКУ);
але орендну плату за державні/комунальні ділянки сплачують, якщо немає спеціальної пільги.

Коли єдинник може бути звільнений від орендної плати?

ПКУ передбачає спеціальні випадки звільнення від орендної плати (і плати за землю загалом), зокрема на час воєнного стану.

1. П. 288.8 ПКУ – не нараховується та не сплачується орендна плата за договором оренди землі держ/комвласності, якщо ділянка:

у консервації;
забруднена вибухонебезпечними предметами;
непридатна до використання через потенційну загрозу мінування.

2. П.п. 69.14 п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ – на період воєнного стану:

не нараховується і не сплачується плата за землю (земельний+оренда) за ділянки (паї) на територіях:
- активних бойових дій;
- тимчасово окупованих РФ,
- які включені до Переліку територій бойових дій/окупації.

3. П.п. 69.14¹ п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ – не нараховується та не сплачується плата за землю (земподаток+оренда) за ділянки, на яких розташовані:

житлова та/або нежитлова нерухомість,
знищена внаслідок бойових дій/терактів/диверсій з боку РФ,
за умови, що дані про знищення об’єктів та ділянок внесені до Державного реєстру пошкодженого та знищеного майна, у межах площ, визначених цим підпунктом.

У всіх цих випадках:

пільга діє незалежно від системи оподаткування платника;
єдинник так само може не нараховувати й не сплачувати орендну плату, якщо ділянка відповідає умовам п. 288.8, 69.14, 69.14¹ ПКУ.

Роль місцевих рад під час воєнного стану

П.п. 12.3.8 п. 12.3 ПКУ + п.п. 69.34 п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ:

на час воєнного/надзвичайного стану сільські, селищні, міські ради мають право:
- встановлювати ставки та пільги з місцевих податків і зборів, у т.ч. з плати за землю,
- без дотримання звичайних процедур регуляторної політики, опитувань, завчасного оприлюднення тощо.
такі рішення:
- приймаються на період бюджетного року;
- набирають чинності з дня офіційного оприлюднення, якщо не встановлено пізніший строк (ч. 5 ст. 59 Закону «Про місцеве самоврядування»);
- можуть передбачати повне або часткове звільнення від плати за землю/оренди для певних категорій платників або ділянок.

Важливо:

для реалізації такої пільги за орендою часто необхідне укладення додаткових угод до договорів оренди на період дії рішення ради (про це прямо згадано у висновку ДПС).

Підсумковий висновок ДПС

Платники єдиного податку можуть бути звільнені від нарахування та сплати орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності лише у випадках, прямо передбачених ПКУ (ст. 288, п.п. 69.14, 69.14¹ п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ), а також з урахуванням рішень місцевих рад (п.п. 12.3.8, п.п. 69.34), які встановлюють пільги з плати за землю, за умови укладення додаткових угод до договорів оренди на період дії таких рішень.

Висновок для платників ЄП

1. Стандартно єдинник не звільнений від орендної плати за землю держ/комвласності – звільнення стосується лише земельного податку.

2. Звільнення від орендної плати можливе, якщо:

ділянка підпадає під консервацію/мінування/бойові дії/окупацію/знищені об’єкти – за ст. 288, 69.14, 69.14¹ ПКУ;
місцева рада ухвалила рішення про пільгу з плати за землю на вашій території, і ви уклали додаткову угоду до договору оренди.

3. Єдинникам варто:

перевірити, чи належить ділянка до територій із пільговим режимом (Перелік бойових/окупованих; Реєстр пошкодженого майна);
відстежити рішення своєї місцевої ради щодо пільг із плати за землю на період воєнного стану;
ініціювати зміни до договору оренди, якщо рада надала пільгу.

Без таких спеціальних підстав орендна плата за землю держ/комвласності для платників ЄП сплачується в загальному порядку.