Купівля квартири, продаж будинку чи оренда житла — операції, у яких помилка може коштувати десятків тисяч гривень, а іноді й самої нерухомості.
Водночас діяльність рієлторів в Україні потребує чітких професійних стандартів, прозорих правил роботи та дієвих механізмів захисту клієнтів.
Саме на врегулювання цих питань спрямований проєкт Закону України № 16145 від 14 жовтня 2026 року «Про захист житлових та інших прав фізичних і юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері нерухомості».
Документ пропонує фактично нову модель організації ринку нерухомості. І зміни можуть торкнутися як тих, хто професійно працює з нерухомістю, так і кожного, хто планує скористатися послугами рієлтора.
1. Рієлтором зможе працювати не кожен охочий
Проєкт передбачає запровадження офіційного статусу фахівця з нерухомості.
Для його отримання фізичній особі необхідно буде:
- відповідати встановленим вимогам до освіти;
- пройти професійну підготовку;
- скласти кваліфікаційний іспит;
- отримати кваліфікаційне свідоцтво;
- бути внесеною до Єдиного реєстру фахівців з нерухомості та агентів з нерухомості.
При цьому передбачено обмеження щодо осіб із непогашеною судимістю, певними корупційними правопорушеннями та іншими визначеними законом обставинами.
Важливо: кваліфікаційне свідоцтво буде безстроковим за умови дотримання встановлених вимог, зокрема періодичного підвищення кваліфікації.
2. Агентства нерухомості повинні будуть пройти акредитацію
За проєктом надавати посередницькі послуги зможуть виключно акредитовані агенти з нерухомості, інформація про яких внесена до відповідного реєстру.
Агентом зможе бути:
- фізична особа — підприємець, яка має статус фахівця з нерухомості;
- суб’єкт господарювання, у якого працює щонайменше один фахівець із чинним кваліфікаційним свідоцтвом.
Передбачено також вимоги до керівників, власників та кінцевих бенефіціарних власників агентств.
Отже, звична практика, коли посередницькими послугами займаються особи без підтвердженої професійної кваліфікації, може відійти в минуле.
3. Єдиний реєстр: перевірити рієлтора стане простіше
Одна з важливих новацій — створення Єдиного реєстру фахівців з нерухомості та агентів з нерухомості.
Він має містити інформацію про фахівців, агентства, їхні кваліфікаційні документи, статус акредитації та застосовані заходи професійної відповідальності.
Для клієнта це означатиме можливість перевірити, чи має особа право надавати відповідні послуги.
Фактично пропонується створити прозорий механізм перевірки професійного статусу учасників ринку.
4. Без письмового договору — жодної оплати за послуги
Проєкт встановлює важливе правило: посередницькі послуги надаватимуться на підставі письмового договору між агентом і клієнтом.
У договорі обов’язково потрібно буде визначити:
- перелік послуг;
- строк їх надання;
- розмір та умови оплати;
- порядок відшкодування додаткових витрат;
- права, обов’язки та відповідальність сторін;
- умови розірвання договору;
- порядок повернення коштів;
- порядок подання та розгляду претензій.
Причому до підписання договору агент повинен буде письмово або в електронній формі повідомити клієнта про повну вартість послуг, можливі додаткові витрати та наявний або потенційний конфлікт інтересів.
А ще одна принципова норма: без укладеного договору агент не матиме права вимагати оплату своїх послуг.
5. Хто платитиме рієлтору?
Проєкт передбачає, що посередницькі послуги оплачує особа, яка їх замовила.
Тобто сам факт продажу квартири або її оренди не створюватиме автоматичного обов’язку сплачувати комісію рієлтору для іншої сторони правочину.
Також передбачено обмеження щодо отримання винагороди одночасно від кількох сторін операції. Це допускається лише за умови попереднього розкриття такої інформації та письмової згоди кожної сторони, від якої агент отримує винагороду.
6. Перевірка нерухомості стане окремою складовою послуг
Проєкт пропонує значно конкретизувати зміст посередницьких послуг.
Зокрема, за домовленістю з клієнтом агент зможе перевіряти:
- документи на право власності;
- інформацію про власника та наявність боргів;
- судові спори, арешти й інші обтяження;
- наявність зареєстрованих у житлі осіб;
- права користування третіх осіб, зокрема дітей;
- самовільні перепланування та реконструкції;
- заборгованість за комунальні послуги;
- технічний стан і придатність об’єкта до використання.
Крім того, агент зможе надавати рекомендації щодо ризиків майбутньої операції.
Це важливий крок до того, щоб клієнт отримував не просто адресу та фотографії квартири, а комплексну інформаційну підтримку.
7. Професійна відповідальність та контроль
Проєкт передбачає створення системи професійного самоврядування фахівців з нерухомості, зокрема Української спілки фахівців з нерухомості.
Передбачено функціонування кваліфікаційно-акредитаційної, дисциплінарної та апеляційної комісій.
Ці органи матимуть повноваження щодо кваліфікації, акредитації, розгляду дисциплінарних питань та оскарження відповідних рішень.
За порушення професійних вимог передбачаються заходи відповідальності, зокрема зупинення або припинення дії кваліфікаційного свідоцтва, а також скасування акредитації агента.
8. Чи доведеться чинним рієлторам переоформлювати свою діяльність?
Так, проєкт передбачає перехідний період.
Фізичні особи та суб’єкти господарювання, які мають намір надавати посередницькі послуги у сфері нерухомості, повинні будуть протягом шести місяців із дня державної реєстрації Української спілки фахівців з нерухомості привести свою діяльність у відповідність до нових вимог.
Водночас вимоги щодо наявності визначеної законом передвищої або вищої освіти для фахівців з нерухомості пропонується запровадити через п’ять років після набрання чинності законом.
Запропоновані зміни не означають, що рієлторські послуги стануть обов’язковими.
Проєкт прямо закріплює добровільність залучення агента: власник нерухомості або інша особа, яка має законні підстави розпоряджатися об’єктом, зможе самостійно укладати правочини без посередника.
Крім того, проєкт передбачає, що посередницькі послуги оплачуються виключно в безготівковій формі на рахунок агента, зазначений у договорі.
Висновок
Якщо законопроєкт буде ухвалений у запропонованій редакції, ринок рієлторських послуг очікує суттєва трансформація: професійна кваліфікація, обов’язкова акредитація, єдиний реєстр, письмові договори, прозорі розрахунки та професійна відповідальність.
Головна ідея запропонованого регулювання — зробити ринок нерухомості більш прозорим, а відносини між клієнтами та посередниками — зрозумілими й захищеними.