За якими ставками ПДФО оподатковуються з 23 жовтня 2026 року доходи ФО від надання в оренду об’єктів нерухомості ЮО та самозайнятим особам і чи передбачено перерахунок податку, утриманого за ставкою 18 відс. з орендної плати (авансу), виплаченої до зазначеної дати?
Доходи фізичної особи від надання майна в оренду (у т.ч. в лізинг, суборенду) включаються до загального оподатковуваного доходу згідно з підпунктом 164.2.5 пункту 164.2 статті 164 Податкового кодексу України і оподатковуються за правилами статті 170 ПКУ.
Податковим агентом орендодавця – фізичної особи є орендар (юридична особа або самозайнята особа), який нараховує (виплачує) дохід:
- щодо с/г земель ділянок, паїв та майнових паїв – за п.п. 170.1.1 ПКУ;
- щодо інших об’єктів нерухомості (житлової/нежитлової) – за п.п. 170.1.2 ПКУ.
Що змінилося з 23 жовтня 2026 року
Законом України від 15.10.2026 № 5025-IX, що набрав чинності 23.10.2026, змінено підпункт 170.1.4 пункту 170.1 статті 170 ПКУ.
З цієї дати:
-
усі доходи, зазначені в п.п. 170.1.1–170.1.3 ПКУ, крім доходів від надання в оренду житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин),
оподатковуються податковим агентом за ставкою, визначеною п. 167.1 ПКУ, тобто 18 % ПДФО. -
Доходи від надання в оренду об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин)
оподатковуються податковим агентом за ставкою, визначеною п. 167.2 ПКУ, тобто 5 % ПДФО.
Отже, з 23.10.2026:
- оренда житлової та нежитлової нерухомості (їх частин) на користь фізособи – 5 % ПДФО;
- оренда інших об’єктів (у т.ч. с/г землі, паї, інше майно) – 18 % ПДФО.
Податок утримується та сплачується податковим агентом:
- у момент виплати грошового доходу (п.п. 168.1.1, 168.1.2 ПКУ);
- не пізніше трьох банківських днів після нарахування/виплати, якщо дохід надається в негрошовій формі або готівкою з каси (п.п. 168.1.4 ПКУ).
Чи треба перераховувати ПДФО за ставкою 18 %, утриманий до 23.10.2026
Тобто:
- виплати (орендна плата, аванси), здійснені до 23.10.2026, правомірно оподатковуються за «старою» ставкою 18 %;
- змінювати, коригувати чи повертати різницю у зв’язку з набранням чинності нової норми не потрібно.
Яку ставку застосувати до орендної плати за жовтень 2026 року
Якщо орендна плата за жовтень 2026 року нараховується (виплачується) після 23 жовтня 2026 року, то:
- до всієї суми нарахованого доходу за жовтень 2026 року від надання в оренду об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (їх частин) застосовується нова ставка 5 % ПДФО.
При цьому раніше виплачений аванс за жовтень (до 23.10.2026), оподаткований 18 %, не підлягає перерахунку – різниця не компенсується.
У статті “Нова ставка ПДФО 5 % для оренди в фізосіб: позиція ДПС в ІПК” була детально описана ситуація із післяплатою та умовою, що приміщення використовувалось протягом усього жовтня 2026 року, а нарахування орендної плати планувалося 31 жовтня 2026 року.
Військовий збір
Такий орендний дохід також є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, визначених у п.п. 1 п.п. 1.1 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ:
- об’єкт – доходи за ст. 163 ПКУ (зокрема й орендні);
- нарахування та сплата здійснюється за правилами розділу IV ПКУ з урахуванням перехідних норм;
- ставка військового збору, згідно з п.п. 1 п.п. 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ, становить 5 % від об’єкта оподаткування, крім окремо визначених доходів, для яких діє інша ставка.
Таким чином, з 23 жовтня 2026 року доходи фізичних осіб від здавання в оренду житлової та нежитлової нерухомості юридичним особам і самозайнятим особам оподатковуються ПДФО за ставкою 5 % при нарахуванні/виплаті, а раніше утриманий ПДФО 18 % із авансів, виплачених до цієї дати, перерахунку не підлягає.