Частина третя статті 3 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон № 1952) встановлює, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, які виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо виконано одну з умов:
- реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; або
- на момент виникнення таких прав діяло законодавство, яке не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав.
Тобто, відсутність «нової» реєстрації в Державному реєстрі речових прав не робить саме право власності недійсним, якщо воно виникло та/або було оформлене за чинними тоді правилами.
Як це пов’язано з оподаткуванням продажу нерухомості
Пункт 172.1 статті 172 Податкового кодексу України передбачає:
не оподатковується один раз протягом звітного року дохід фізичної особи від продажу (обміну) певних об’єктів нерухомого майна (житловий будинок, квартира, кімната, садовий будинок, земельні ділянки в межах норм тощо), якщо:
- таке майно перебувало у власності платника податку більше трьох років.
Продаж інших об’єктів нерухомості або тих, що перебували у власності менше трьох років, оподатковується за правилами пункту 172.2 статті 172 ПКУ (як правило, із застосуванням підвищеної ставки ПДФО і військового збору).
Як рахувати строк володіння, якщо право виникло до 01.01.2013
Для застосування ст. 172 ПКУ щодо нерухомості, набутої до 01.01.2013, строк перебування у власності визначається з урахуванням положень Закону № 1952.
Це означає:
- якщо право власності на нерухомість виникло до 01.01.2013 і
- було зареєстроване за тодішніми правилами (наприклад, у БТІ) або
- у той час закон взагалі не вимагав обов’язкової реєстрації такого права,
то:
- такі речові права визнаються дійсними;
- термін перебування у власності для цілей оподаткування рахується з дати набуття права власності, а не з дати можливої пізнішої реєстрації у «новому» реєстрі.
Висновок
Якщо нерухомість була набута до 01.01.2013 року з дотриманням вимог законодавства, що діяло на той час, то:
- для визначення права на звільнення від оподаткування за п. 172.1 ПКУ 3-річний строк володіння рахується від дати набуття права власності, зазначеної в правовстановлюючих документах;
- додаткова «переєстрація» у новому реєстрі не змінює початкової дати відліку для цілей оподаткування.