Яка дата є визначальною при визначенні МПЗ для ФО у разі передачі земельної ділянки в оренду: дата укладання договору оренди чи дата реєстрації такого договору у державного реєстратора?
Питання стосується фізичної особи – власника земельної ділянки: з якої дати для неї перестає рахуватися мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ), а для орендаря починає, якщо ділянку передано в оренду.
Коли виникає право оренди
За Цивільним та Земельним кодексами:
- правочин підлягає держреєстрації лише у випадках, встановлених законом, і вважається вчиненим з моменту державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦКУ);
- право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125–126 ЗКУ);
- державна реєстрація речових прав – це офіційне підтвердження факту набуття/зміни/припинення права шляхом внесення відомостей до Державного реєстру прав (Закон № 1952‑IV).
Отже, саме дата державної реєстрації права оренди в Реєстрі прав є моментом, з якого юридично виникає право оренди.
Як це пов’язано з МПЗ
Порядок обчислення МПЗ встановлено ст. 38¹ ПКУ:
- МПЗ визначається за період володіння (користування) земельною ділянкою, який припадає на відповідний рік (п.п. 38¹.1.4 ПКУ);
- у разі передачі землі в оренду / емфітевзис / інше користування МПЗ визначається для орендарів / користувачів (п. 38¹.3 ПКУ);
- коли протягом року змінюється власник/орендар, при державній реєстрації такого переходу:
- для попереднього власника / орендаря МПЗ рахується з 1 січня до початку місяця, в якому право припинилося або земля передана в користування;
- для нового власника/орендаря – з місяця, в якому він набув право власності / користування, і ця частка включається до його загального МПЗ (п. 38¹.4 ПКУ).
Особливості для фізосіб (п. 170.14 ПКУ):
- якщо земля не передана в оренду/емфітевзис/інше користування за зареєстрованими договорами, загальне МПЗ визначає контролюючий орган для власника (п.п. 170.14.1);
- при передачі таких ділянок в оренду / суборенду / емфітевзис за укладеними та зареєстрованими договорами, їх площа враховується при визначенні загального МПЗ орендарів (п.п. 170.14.2);
- МПЗ для фізосіб обчислюють контролюючі органи на підставі даних Держреєстру прав, Держземкадастру та документів про право власності/користування (п.п. 170.14.3 ПКУ).
Висновок
При визначенні загального МПЗ для фізичної особи у разі передачі земельної ділянки в оренду:
- визначальною є дата державної реєстрації договору оренди (права оренди) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а не дата підписання договору.
Саме від місяця, у якому зареєстровано право оренди:
- для попереднього власника / користувача МПЗ рахується до початку цього місяця;
- для нового орендаря / користувача – починаючи з цього місяця, що відображається в його загальному МПЗ.