Українці просять державу вирішити низку житлових питань, повʼязаних з орендою житла. Йдеться, зокрема, про відсутність соціального орендного житла з доступною орендною платою і державних програм підтримки громадян для оренди житла, незахищені права орендарів, а також те, що більшість договорів оренди укладаються «у тіні». Про це стало відомо під час публічних консультацій, що проводились для створення законопроєкту № 12377 «Про основні засади житлової політики».
Він вже зареєстрований 6 січня 2025 року і передбачає створення низки механізмів, які дадуть можливість кожному українцю реалізувати своє право на житло – в тому числі за рахунок доступної оренди.
Про це повідомила голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк.
За її словами, під час проведених публічних консультацій щодо доопрацювання законопроєкту «Про основні засади житлової політики», їх учасники – українці, які прагнуть поліпшення своїх житлових умов, вказали на низку найактуальніших проблем, повʼязаних з орендою житла. Список очолили ті, які, на переконання учасників публічних консультацій, дошкуляють громадянам найбільше. Йдеться про:
♦ Високу вартість оренди житла;
♦ Відсутність соціального орендного житла з доступною орендною платою;
♦ Відсутність державних програм підтримки громадян для оренди житла;
♦ Недостатню кількість пропозицій на ринку житла;
♦ Незахищені права орендарів;
♦ Старі немодернізовані будинки, низьку якість житла;
♦ Те, що більшість договорів оренди укладаються «у тіні».
«Учасники обговорення підсвітили давню невирішену проблему – український ринок орендного житла неврегульований і неконтрольований. В результаті становище орендарів та орендодавців є незахищеним. Крім того, відсутність регулювання та належного адміністрування орендного ринку призводить до зменшених надходжень податків до міського та державного бюджету», – пояснила Шуляк.
Вона додала, що учасники публічних консультацій акцентують також на необґрунтовано завищеній вартості ріелторських послуг, незахищеності та неврегульованості ринку орендного житла, на брак фонду соціального житла, а також на необхідність у створенні житлових кооперативів (невеликих, на кілька квартир) і виділення земельних ділянок для будівництва такого житла. Крім цього, українці вказали на необхідність запобіжників, що дозволяють запобігти приватизації соціального житла, а також на важливість створення соціального міксу для підвищення ліквідності житлових комплексів з часткою соціального або доступного орендного житла.
«Всі кошти йдуть на оренду, а їх можна було б інвестувати в придбання житла. Ця фраза постійно лунала під час публічних консультацій. Тож у законопроект заклали можливості для того, щоб виправити це. По-перше, йдеться про фінансово-кредитні механізми, які дозволять придбати або побудувати собі житло. Серед них пільгова іпотека, компенсація частини вартості житла, фінансовий лізинг, державно-приватне партнерство для будівництва доступного житла, створення житлових кооперативів. По-друге, йдеться про фонд соціального житла. З нього можна буде отримати житло у тимчасове користування. Наприклад, взяти в соціальну оренду, або отримати як службове (тобто не у власність – таке житло не можна буде приватизовувати)», – зауважила Шуляк.
Вона повідомила, що законопроєкт, про який йдеться – №12377, «Про основні засади житлової політики», зареєстровано у Верховній Раді 6 січня 2025 року. Ба більше, документ має бути ухваленим у парламенті до 4 кварталу 2025 року. Це умова отримання Україною коштів за програмою Ukraine Facility, згідно з якою Україна отримує від ЄС 50 млрд євро до 2027 року. При чому важливо, зауважила Шуляк, що ці кошти в Україну вже почали надходити.
Водночас Шуляк наголосила – зареєстрований законопроєкт розроблено як рамковий. Тобто він окреслюватиме загальний курс реформи житлової політики, яку і запустить ухвалення документа. Наступні законопроєкти, які керуватимуть реформою покроково, розроблять найближчим часом. Так, вже розпочато роботу над наступним – «Про фонд житла соціального призначення», в якому будуть детально прописані всі моменти, повʼязані зі створенням житлового фонду соціального призначення. В документі будуть відповіді на питання, що це за фонд, яке житло туди буде входити, з яких джерел він буде формуватися, на чиєму балансі перебуватиме.
За словами Шуляк, саме з фонду соціального житла надаватиметься житло у так звану соціальну оренду. В основі її механізму нижча за ринкову ставка оплати, тобто сумісна з рівнем доходів. Ціна оренди може бути прив’язана до різних показників — доходу претендента, середньої ринкової ціни за оренду, а також від характеристик житла та витратності його утримання.
З фонду соціального житла можна буде орендувати житло у декількох форматах, пояснила Шуляк. Зокрема, планується запровадити як довгострокову оренду, так і короткострокову. Нардепка наголосила на важливості цього пункту, оскільки громадянам, які претендуватимуть на покращення житлових умов у такий спосіб, перевагою буде не лише доступна ціна, а й довгостроковість орендних контрактів, якщо порівнювати з приватними власниками.
Згідно з попередніми напрацюваннями, може бути передбачено два формати оренди залежно від доходу орендаря. Тобто певний відсоток ринкової вартості платитиме громадянин, а іншу частину буде субсидіювати держава. Ба більше, можуть запровадити навіть можливість державної компенсації за оренду житла.
«В ЄС, звідки та запозичили цю практику і активно її адаптовуємо під українські реалії, серед механізмів формування орендної плати соціального житла виділяють дохід орендаря і умови, які існують на ринку. Тобто орендна ставка там залежить від доходу наймача та може бути навіть нижчою, ніж витрати на його фактичне утримання. Водночас орендна ставка залежить і від ринкової ціни на таке житло та розраховується як фіксований відсоток від аналогічної вартості на ринку. Наприклад, вартість може складати лише 65% від середньої ціни оренди в приватних власників», – резюмувала Олена Шуляк.