У житловій політиці європейських країн діє одразу декілька моделей і різнорівневих сегментів соціального житла, які можна запозичити Україні. Йдеться, зокрема, про можливість заморозити орендні ставки соціального житла, перерозподіл маржі від продажу квартир, які надавалися в оренду з правом викупу, а також про суб’єктне та об’єктне субсидування оренди для людей, які потребують соціального житла.
Про це розповіла голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, очільниця партїі «Слуга Народу» Олена Шуляк.
За її словами, у світі є різні моделі соціального житла, але розуміння цього терміну неоднакове. Зазвичай соціальне житло пропонується для осіб із низькими доходами. Воно може відрізнятися за площею, вартістю, плануванням, архітектурою, місцезнаходженням, обсягом і видами можливих комунальних послуг тощо. Проте потреба в соціальному житлі існує завжди і її вирішення є завданням для кожної держави.
Наприклад, у Бельгії соціальне житло надається муніципалітетами, державними компаніями, кооперативами чи комерційними організаціями особам або сім’ям, які мають скрутне соціальне чи фінансове становище. Розподіляється воно на основі співставлення рівня доходів та пріоритетних груп населення. До категорії соціального житла в цій країні наближене «проміжне» житло, що надається особам, які потребують державної підтримки.
У Нідерландах, додала Шуляк, соціальне житло будують недержавні фонди, які потім здають його в оренду за субсидованими ставками, що не перевищують встановлений розмір, решту платить держава.
«Якщо сім’я не здатна оплачувати навіть мінімальну оренду, їй допомагають оформити державну субсидію або переїхати в менше житло. Періодично фонди продають окремі будинки або квартири і ці кошти витрачають на нові проєкти. Вони продають квартири своїм орендарям, пропонуючи чималі знижки, однак з умовою: у разі перепродажу житла отримана маржа ділиться між фондом і продавцем. Подібний механізм ми передбачили і для України – у новому житловому законодавстві прописано механізм оренди з правом викупу», – зауважила Олена Шуляк.
За її словами, показовим є той факт, що в Амстердамі соціальне житло займає понад 50% нерухомості. Водночас за орендною платою соціального житла здійснюється контроль, а тому річні орендні ціни не можуть зростати більше ніж на 4,3%.
У Данії соціальне житло перебуває у власності держави та у власності й управлінні муніципальних некомерційних організацій, що співпрацюють із муніципалітетами. Основний принцип некомерційного житла в Данії – його доступність незалежно від доходу, соціального статусу чи віку. Орендні ставки для такого житла значно нижчі за ринкові та фіксовані. При цьому інформація про соціальне житло є відкритою для всіх громадян завдяки списку очікування. Орендна плата використовується для спільного утримання будинків та інвестується в нове будівництво.
«У Данії приблизно мільйон людей проживають у соціальних помешканнях. Ця успішна модель існує вже понад 100 років і заслуговує на запозичення. Про можливість втілення цього досвіду свідчить те, що Данія та Миколаївська обласна рада у березні 2023 року підписали меморандум про відбудову регіону, у межах якого Данією створено фонд «Українське житло для всіх» для розробки та реалізації програми доступного орендного житла в Україні на основі данської моделі. Заплановано втілення трьох пілотних проєктів. Паралельно має бути створено спеціальну економічну модель, що дозволить використовувати дохід від оренди для збільшення кількості доступного житла в Україні», – повідомила голова комітету містобудування.
Вона також зауважила, що досить цікавим для України може бути досвід Німеччини, де у забезпеченні соціальним житлом застосовується двовекторне субсидування – суб’єкте та об’єктне. Суб’єкти, які потребують допомоги в оплаті житла, отримують житлові субсидії, що за певних умов можуть повністю покривати оренду житла. Об’єктне субсидування прямо стосується побудови соціального житла, оскільки передбачає субсидування інвесторів будівництва соціального житла, для якого закріплюватиметься ціна оренди. Саме фіксація ціни оренди житла є ключовою ознакою для соціального житла, – зазначила Шуляк.
Вона додала: у Німеччині інвестори, окрім субсидії на будівництво, можуть отримати довгостроковий низьковідсотковий кредит або земельні ділянки під будівництво на вигідних умовах. До створення соціального житла залучені як приватні, так і публічні суб’єкти економічної діяльності.
«Умовою для отримання в Німеччині дозволу на соціальне житло є порівняно низькі річні доходи домогосподарства. Федеральний закон «Про забезпечення соціальним житлом» визначає принципи та методологію обрахування допустимого доходу, але конкретні цифри встановлюються в землях з огляду на місцеву економічну ситуацію. Наприклад, у землі Баден-Вюртемберг встановлена дуже висока межа доступу до соціального житла, а тому і досить заможні домогосподарства можуть претендувати на соціальне житло», – зазначила Олена Шуляк.
Парламентарка також зауважила, що в деяких європейських країнах претендувати на соціальне житло можуть не лише родини з низьким рівнем доходу. Зокрема, у Фінляндії соціальне житло також надають тим, кому потрібна допомога із самостійним проживанням, – людям літнього віку, особам з інвалідністю, людям з вадами розвитку. Крім цього, воно надається особам, які лікуються від проблем з психічним здоров’ям, або людям з наркотичною чи алкогольною залежністю. При цьому особи, які проживають у Фінляндії, мають право не лише на соціальне житло за відповідно нижчими орендними ставками, а і на допомогу на проживання, яка може покривати орендну плату, оплату за житлово-комунальні послуги, а також оплату за воду і витрати на опалення.
«У Польщі право на соціальне житло також мають громадяни, які опинилися у складних життєвих обставинах. Першочерговість в отриманні соціального житла мають неповнолітні, люди з інвалідністю, вагітні жінки, безхатьки, жертви насильства, жертви репресій особи, які проживають у будинках, що підлягають знесенню. Але тут одразу потрібно зазначили, що цей тип житла характеризується не тільки низькою орендною платою, а і невисокими стандартами», – розповіла Олена Шуляк.
Водночас, зазначила вона, у Польщі є й інші сегменти житла соціального типу. Комунальне житло або як його ще називають муніципальне. Воно має вищі стандарти, ніж соціальне, що також передбачає вищу орендну плату. При цьому муніципальні квартири в певних випадках орендарями можуть бути викуплені.
«Отже, як ми бачимо, в зарубіжній практиці існують різнорівневі сегменти соціального житла і водночас превалюючими в цій сфері є орендні відносини. Ефективний досвід європейських країн щодо цього ми вивчили і адаптували під українські реалії. Найкращі практики стали основою нашого законопроєкту про основні засади житлової політики, який незабаром буде зареєстровано. Втім, не чекаючи ухвалення рамкового законопроєкту, ми почали працювати над законопроєктом про соціальне житло. Наша мета – ухвалити ці документи до кінця поточного року, оскільки нове житлове житлове законодавство є вимогою, яку Україна повинна виконати задля отримання 50 млрд євро від ЄС за програмою Ukraine Facility», – резюмувала Олена Шуляк.