Капітальний ремонт та оренда майна: що з ПДВ?
Юрособа (неплатник ПДВ) є управителем нерухомості за договором управління майна з фізособою - установником. Чи має вона право проводити капітальний ремонт? Після закінчення договору чи не буде вважатися вартість ремонту додатковим благом фізособи? Нерухомість надаватиметься в оренду, чи платити ПДВ?
Чи має право управитель робити капітальний ремонт?
Згідно зі ст. 396 ЦКУ, управитель має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав на майно, передане в управління. Управитель управляє майном особисто, крім випадків, встановлених ст. 1041 ЦКУ.
З наведеного, на наш погляд, висновується, що якщо майно перебуває в такому стані, що його немає можливості використовувати за призначенням, управитель може зробити капітальний ремонт майна, отриманого в управління, якщо це не заборонено договором або законом.
Тож слід прописати можливість виконання капітального ремонту управителем в договорі.
Але згідно з ч. 1 ст. 1042 ЦКУ управитель має право на відшкодування необхідних витрат, зроблених ним у зв'язку з управлінням майном. Тож, на наш погляд, робити витрати з капітального ремонту управитель може за рахунок фізособи – власника нерухомості, установника управління.
Якщо зробити капітальний ремонт за власний рахунок, без отримання відшкодування від фізособи, на наш погляд, вартість ремонту буде вважатися доходом, отриманим фізособою як додаткове благо, з відповідним оподаткуванням. Причому не після закінчення договору, а вже в момент виконання ремонту.
Але консультації ДПС з цього питання нам невідомі. Можливо, що ДПС буде іншої думки з цього питання. Тому може бути доречним отримати з цього питання індивідуальну податкову консультацію.
Що з ПДВ?
Про особливості, пов’язані з ПДВ для управителя договору управління майном, детально можна почитати тут.
Якщо загальна сума від здійснення операцій (пов’язаних з використанням майна) з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розд. V ПКУ, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп’ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі управителю майна протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 000 000 гривень (без урахування ПДВ), то така особа управитель зобов’язана зареєструватися як окрема особа платник ПДВ – тільки щодо операцій, пов’язаних з використанням отриманого в управління майна.
Наприклад, якщо отримане в управління майно надається управителем в оренду, то потрібно підраховувати обсяг отриманої орендної плати протягом 12 календарних місяців. Якщо такий обсяг перевищить 1 000 000 грн (без урахування ПДВ), потрібно буде зареєструватися платником ПДВ. Після такої реєстрації орендна плата буде оподатковуватися ПДВ.
Але на всі інші господарські операції, які здійснює управитель, в рамках іншої своєї діяльності, ПДВ не нараховуватиметься, адже управитель є платником ПДВ тільки в рамках операцій, пов’язаних з договором управління.
Тут нагадаємо, що за умовами запитання юрособа управитель не є платником ПДВ.
Разом з тим управитель може зареєструватися окремим платником ПДВ в рамках договору управління, за добровільним рішенням.