1. Що говорить Податковий кодекс
Податковий кодекс України визначає оренду житла з викупом як господарську операцію юридичної особи‑орендодавця, за якою:
- орендодавець (юридична особа) передає фізичній особі (орендарю):
- майнові права на незавершене будівництвом житло та/або
- готове житло
- така передача відбувається за плату і на довготривалий строк – до 30 років;
- після закінчення цього строку або достроково, за умови:
- повної сплати всіх орендних платежів, і
-
відсутності обтяжень та обмежень на житло,
житло переходить у власність орендаря.
Окремо вказано, що договір оренди житла з викупом може передбачати відступлення права вимоги на платежі за таким договором (факторинг/цесія).
2. На кого поширюється
-
Орендодавець – виключно юридична особа, яка:
- здійснює господарську діяльність з надання житла в оренду з викупом;
- виступає стороною у відповідному договорі з фізичною особою.
-
Орендар – фізична особа, яка:
- отримує майнові права на об’єкт (недобудову/житло);
- сплачує орендні платежі за умовами договору;
- по завершенні умов договору набуває право власності на житло.
Норма ПКУ важлива для оподаткування операцій з житлом, оскільки визначає, що це – саме орендно‑викупна господарська операція, а не класичний продаж / інвестиція в будівництво.
Висновки для бухгалтера / юриста
1. Класифікація операції.
Оренда житла з викупом – окрема господарська операція, прямо визначена ПКУ. Це впливає на:
- порядок визнання доходу;
- відображення майнових прав та об’єкта на балансі;
- податкові наслідки для юридичної особи‑орендодавця.
2. Об’єкт передачі – майнові права та / або житло.
На початкових етапах це можуть бути майнові права на незавершене будівництво, а згодом – готове житло. Для обліку важливо чітко фіксувати стадію об’єкта.
3. Перехід права власності – умовний, відкладений.
Власність переходить до орендаря лише:
- після повної сплати всіх орендних платежів;
- за відсутності обтяжень і обмежень на житло;
- в строк, передбачений договором (до 30 років) або достроково, якщо виконані умови.
4. Відступлення права вимоги.
Договір може передбачати цесію (відступлення права вимоги) на майбутні платежі:
- це створює окремий масив операцій з відступленням прав вимоги;
- для бухгалтера це окреме відображення фінансових активів/зобов’язань та податкових наслідків.
5. Розмежування з продажем.
Незважаючи на кінцевий перехід права власності, ПКУ виходить із моделі оренди з наступним викупом, а не разового продажу. Це має значення при застосуванні норм з ПДВ, податку на прибуток, а також при аналізі моменту виникнення доходу та бази оподаткування.