Використання директорської будівлі як складу у 2026 році (аудіоверсія)

Право підприємства користуватися будівлею

Директор може надати належну йому на праві власності господарську будівлю підприємству для складських потреб. Закон не забороняє такого правочину: директор діє в ньому одночасно як фізична особа — власник нерухомості та як посадова особа юридичної особи. Переважно доцільно оформляти договір оренди, а не фактичне бездокументарне користування.

Для складських потреб у договорі слід точно визначити об’єкт: адресу, площу або частину будівлі, кадастровий/реєстраційний номер за наявності, технічні характеристики, цільове використання, строк, розмір та порядок сплати орендної плати, комунальні витрати і порядок повернення приміщення.

Представництво та конфлікт інтересів

Директор не має підписувати договір з обох сторін. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку представляє, у власних інтересах; це випливає з ч. 3 ст. 238 ЦКУ.

Від імені підприємства договір має підписати інша уповноважена особа. Найбезпечніший варіант — оформити рішення загальних зборів учасників або одноосібного учасника, яким:

• схвалити укладення договору з директором;
• визначити істотні умови, зокрема об’єкт, строк і плату;
• уповноважити конкретну особу підписати договір та акт приймання-передачі від імені товариства.

Простий наказ директора про уповноваження працівника є менш надійним, оскільки його видає особа, яка має власний інтерес у правочині. Додатково слід перевірити статут: він може вимагати окремого схвалення правочину із заінтересованістю або значного правочину.

Оренда: форма і документи

Договір найму будівлі або її окремої частини укладають у письмовій формі. Якщо строк договору становить три роки або більше, він підлягає нотаріальному посвідченню відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦКУ. Отже, договір на строк менше трьох років може бути укладений у простій письмовій формі.

Передання нерухомості в користування і її повернення оформлюють актом приймання-передачі. Саме акт фіксує дату фактичного початку користування складом, стан об’єкта, показники лічильників, передані ключі та інше майно. Практичний зразок акта та акценти щодо його оформлення наведені у матеріалі «Зразок акта здавання в оренду нежитлового приміщення у 2026 році».

Підприємство повинно подати повідомлення за формою №20-ОПП щодо орендованого складу протягом 10 робочих днів після виникнення права користування об’єктом, на практиці відлік доцільно вести від дати акта приймання-передачі, якщо саме ним оформлено фактичне передання будівлі.

Податки за орендною платою

Якщо орендодавець — директор як звичайна фізична особа, підприємство є його податковим агентом. Із нарахованої орендної плати підприємство утримує ПДФО 18% і військовий збір 5%, сплачує їх до бюджету та відображає дохід у додатку 4ДФ Податкового розрахунку з ознакою доходу «106».

Важливо враховувати мінімальну базу для оподаткування доходу від оренди нерухомості: коли орган місцевого самоврядування встановив мінімальну суму орендного платежу, оподатковуваний дохід не може бути нижчим за такий мінімум.

Витрати на оренду підприємство визнає за правилами бухобліку за умови документального підтвердження, зв’язку зі своєю господарською діяльністю та економічної обґрунтованості розміру плати. Тому доцільно встановлювати ринкову орендну плату або мати документальне обґрунтування її рівня.

Безоплатне користування

Альтернативою є договір позички — безоплатного користування майном. За ст. 827 ЦКУ за таким договором одна сторона передає або зобов’язується передати річ іншій стороні в безоплатне користування; для будівлі також слід письмово визначити об’єкт, строк, мету використання, витрати на утримання та скласти акт передання.

Проте позичка має податкові та облікові ризики. Безоплатно отримане право користування може формувати дохід у бухобліку підприємства протягом строку користування, а для платників ПДВ ризики виникають насамперед у позичкодавця — платника ПДВ; у наведеній ситуації директор-фізособа, який не є платником ПДВ, ПДВ на передання права користування не нараховує. Про пизики безоплатного користування, у тому числі ПДВ-наслідки та підходи ДПС, читайте в статті «Податкові наслідки та ризики договору позички майна».

Висновки

• Директор може надати свою будівлю як склад, найкраще оформивши договір оренди (а не бездокументарне користування). У договорі обов’язково чітко прописати об’єкт, строк, плату та інші істотні умови;
• Директор не може підписувати договір з обох сторін через конфлікт інтересів. Необхідно рішення загальних зборів (учасників), яке схвалює угоду та уповноважує іншу особу на підписання договору та акта приймання-передачі;
• При оренді підприємство є податковим агентом — утримує ПДФО 18% + військовий збір 5% з орендної плати. Безоплатне користування (позичка) можливе, але несе суттєві податкові та облікові ризики, тому менш рекомендоване.