Ремонт приміщення, орендованого на 10 років: бухоблік та податкові наслідки у 2026 році (аудіоверсія)

Юридичні підстави та кваліфікація робіт

За загальним правилом ч. 2 ст. 776 ЦКУ капітальний ремонт покладається на орендодавця, якщо інше не встановлено договором. Крім того, згідно з ч. 1 ст. 778 ЦКУ, орендар має право здійснювати поліпшення орендованого майна лише за згодою орендодавця.

Отже, перш ніж здійснювати капітальний ремонт, орендар має переконатися, що договір або окрема письмова згода орендодавця надають йому таке право.

Рішення про характер робіт приймає керівник підприємства з урахуванням результатів аналізу майбутніх економічних вигід (п. 29–30 Методичних рекомендацій з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених наказом Мінфіну від 30.09.2003 р. №561), а саме:

якщо роботи проводилися виключно для відновлення ресурсу будівлі або ліквідації пошкоджень без збільшення майбутніх економічних вигід, витрати списують на витрати звітного періоду (Дт 91, 92, 93, 94 — залежно від призначення приміщення) згідно з п. 15 НП(С)БО 7 «Основні засоби»;

якщо роботи призводять до збільшення майбутніх економічних вигід (модернізація систем, перепланування, реконструкція), витрати підлягають капіталізації відповідно до п. 14 НП(С)БО 7.

Бухгалтерський облік поліпшення

1. Накопичення витрат

Усі фактичні витрати (вартість підрядних робіт, будівельних матеріалів, проєктної документації) накопичуються за дебетом субрахунку 153 «Придбання (виготовлення) інших необоротних матеріальних активів»:

• Дт 153 — Кт 631 — відображено вартість підрядних робіт;
• Дт 641/ПДВ — Кт 631 — відображено податковий кредит за наявності зареєстрованої податкової накладної.

2. Введення в експлуатацію

Після завершення робіт і оформлення відповідного акта введення об'єкта в експлуатацію сформовану вартість поліпшення зараховують на субрахунок 117 «Інші необоротні матеріальні активи»:

• Дт 117 — Кт 153.

3. Нарахування амортизації

Амортизацію починають нараховувати з місяця, наступного за місяцем, у якому об'єкт став придатним для корисного використання (п. 29 НП(С)БО 7). Для цього найчастіше застосовують прямолінійний метод.

Строк корисного використання встановлюють наказом керівника підприємства з урахуванням строку, протягом якого підприємство очікує використовувати поліпшення та отримувати від нього економічні вигоди. У наведеній ситуації доцільно врахувати строк оренди — 10 років, або 120 місяців, якщо немає підстав очікувати продовження використання поліпшення після закінчення договору.

У бухгалтерському обліку нарахування амортизації відображають проведенням:

• Дт 92 (офіс), 93 (збут/магазин), 91 (виробництво) — Кт 132 «Знос інших необоротних матеріальних активів».

Податок на прибуток

Порядок обліку залежить від того, чи застосовує підприємство податкові різниці, передбачені розд. III Податкового кодексу України (ПКУ).

Малодохідні платники, які не застосовують податкових різниць. Об'єкт оподаткування визначають за правилами бухгалтерського обліку. Витрати у вигляді амортизації об'єкта, облікованого на субрахунку 117, зменшують фінансовий результат щомісяця протягом установленого строку корисного використання.

Високодохідні платники та малодохідні платники, які добровільно застосовують податкові різниці:

Якщо вартість поліпшення перевищує 20 000 грн без ПДВ, воно може відповідати визначенню основного засобу для цілей податкового обліку згідно з пп. 14.1.138 ПКУ.

За усталеною практикою та роз'ясненнями контролюючих органів витрати на поліпшення орендованого майна формують окремий об'єкт основних засобів, який для цілей податкової амортизації відносять до групи 9 «Інші основні засоби».

Для групи 9 установлено мінімально допустимий строк корисного використання — 12 років (144 місяці) згідно з пп. 138.3.3 ПКУ. Отже, навіть якщо договір оренди укладено на 10 років, для розрахунку податкової амортизації потрібно враховувати мінімальний строк, установлений ПКУ, — 12 років.

Щокварталу розраховують амортизаційні різниці відповідно до ст. 138 ПКУ:

• фінансовий результат до оподаткування збільшують на суму бухгалтерської амортизації (п. 138.1 ПКУ);
• фінансовий результат до оподаткування зменшують на суму податкової амортизації, розрахованої відповідно до п. 138.3 ПКУ (п. 138.2 ПКУ).

Правила прискореної амортизації, передбачені п. 43-1 підрозд. 4 розд. ХХ ПКУ, податківці не дозволяють застосовувати до витрат на поліпшення орендованого майна.

Висновки

Якщо капітальний ремонт кваліфіковано як поліпшення орендованого приміщення, витрати спочатку накопичують на субрахунку 153, а після завершення робіт зараховують на субрахунок 117 як окремий необоротний актив.

У бухгалтерському обліку такий об'єкт амортизують протягом установленого строку корисного використання, який у наведеній ситуації може становити 10 років. Для платників податку на прибуток, які застосовують податкові різниці, податкову амортизацію розраховують з урахуванням правил ПКУ, зокрема мінімального строку 12 років, якщо об'єкт належить до групи 9.