Продаж добудови: що з ПДВ?

Звільнення від оподаткування ПДВ за пп. 197.1.14 ПКУ

Звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом (пп. 197.1.14 ПКУ).

Тобто, якщо це перше постачання, воно оподатковується ПДВ в загальному порядку. Якщо це друге, третє і далі постачання, воно звільняється від оподаткування ПДВ.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

• першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за кошти виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за кошти замовника;
• перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за кошти виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за кошти замовника.

Якщо підприємство залучало до будівництва сторонніх підрядників, то при постачанні власних послуг такі підрядники нараховували ПДВ. Це й було перше постачання. Відтак при подальшому постачанні житлового будинку буде діяти пільга зі звільнення від оподаткування, як при другому постачанні.

Якщо підприємство будувало власними силами, при продажу житлового будинку такий продаж буде першим постачанням. Отже, потрібно буде нараховувати ПДВ в загальному порядку.

ПДВ при продажу житлового будинку разом із земельною ділянкою

Згідно з пп. 197.1.21 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абзацу першого пп. 197.1.13 ПКУ).

Таким чином, якщо земля і будинок на ній продаються за окремими договорами, то такі операції з точки зору оподаткування ПДВ розглядаються окремо. Продаж землі звільняється від оподаткування за пп. 197.1.21 ПКУ, а продаж житлового фонду може звільнятися від оподаткування за пп. 197.1.14 ПКУ, якщо це не перше постачання, або оподатковуватися ПДВ в загальному порядку, якщо це перше постачання.

База оподаткування ПДВ

Відповідно до п. 188.1 ПКУ база оподаткування – договірна вартість. При цьому база оподаткування операцій постачання самостійно виготовлених товарів не може бути нижче звичайних цін.

Звичайна ціна – це договірна ціна, якщо інше не визначено ПКУ (див. пп. 14.1.71 ПКУ). Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.

Податкова неодноразово консультувала, що при визначенні звичайної ціни потрібно орієнтуватися на їх ринкову ціну, визначену за пп. 14.1.219 ПКУ, тобто, ціну, за якою товари продаються на ринку ідентичних товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних умовах (див., приміром, ІПК ДПСУ від 04.02.2022 р. № 306/ІПК/99-00-21-03-02-06). Причому при визначенні бази оподаткування ПДВ самостійно виготовленої продукції розмір її собівартості не враховується (див., наприклад, ІПК ДПСУ від 27.07.2021 р. № 2910/ІПК/99-00-21-03-02-06).

Таким чином, базою оподаткування буде договірна вартість продажу. Але якщо вона виявиться нижчою за ринкові ціни, з позиції податкової, потрібно буде донараховувати ПЗ з ПДВ, складаючи окрему ПН, на різницю між ринковою і договірною вартістю.