Податки при купівлі ФОПом землі у фізособи
ФОП планує придбати у фізичної особи земельну ділянку для будівництва автостоянки, при цьому вже має одну ділянку з аналогічним призначенням, де ведуться будівельні роботи. Чи можна здійснити оплату за нову ділянку з поточного рахунку ФОП? Які податки необхідно сплатити при купівлі ділянки?
Хто буде власником придбаної земельної ділянки?
Пунктом 1 ст. 320 ЦКУ визначено, що власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.
Суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи.
Фізичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, в тому числі і нерухомого майна комерційного призначення, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати (ст. 325 ЦКУ).
Разом з тим ЦКУ не встановлює такого суб’єкта права приватної власності як фізична особа – підприємець (ФОП).
Таким чином, якщо ФОП придбаває земельну ділянку для використання у власній підприємницькій діяльності, то власником такої земельної ділянки буде фізособа, а не ФОП. А ФОП лише використовуватиме таку ділянку в своїй підприємницькій діяльності.
Чи можна здійснити оплату за земельну ділянку з поточного рахунку ФОП
Так, можна, оскільки ділянка придбавається для використання в господарській діяльності ФОП. Але для цього є обов’язкова умова – стороною договору купівлі земельної ділянки має бути саме ФОП. Лише вказівка у договорі на статус покупця як ФОПа дає можливість оплачувати нерухомість з підприємницького рахунку.
Які податки сплатити при купівлі земельної ділянки
Особливості оподаткування доходу від продажу земельної ділянки встановлені ст. 172 ПКУ. Дохід від продажу може бути звільнений від оподаткування, або оподатковуватися ПДФО за ставкою 5% чи 18%. Якщо дохід оподатковується ПДФО, то з нього також утримується і ВЗ за ставкою 1,5%.
Яка ставка застосовується, залежить від виду земельної ділянки, способу її набуття фізособою продавцем, часу, протягом якого така ділянка перебувала у власності фізособи і кількості продажів об’єктів нерухомості такої фізособи протягом року. Детально цей аспект ми розглядали тут.
Нотаріус контролює тільки сам факт сплати податків. Порядок сплати податків залежатиме від того, хто є покупцем у договорі і з якого рахунку здійснюється оплата за землю.
Якщо в договорі покупець – фізособа, то оплата має бути з рахунку фізособи і тоді податки сплачує продавець самостійно.
Якщо в договорі покупець – ФОП, то оплата може бути з рахунку ФОП і тоді ФОП є податковим агентом – він утримує податки з доходу продавця і перераховує їх до бюджету (див. п. 172.7 ПКУ).
Причому дохід від продажу визначається за договірною вартістю, яка має бути не нижче оціночної вартості (див. п. 172.3 ПКУ).
В додатку 4ДФ дохід від продажу земельної ділянки ФОП відображає з ознакою доходу «104» (див. також тут).
Форма №20-ОПП
Оскільки фізособа придбаває земельну ділянку, яка використовуватиметься в її господарській діяльності ФОПа, ФОП має подати інформацію про неї у формі №20-ОПП до податкової служби. Про заповнення окремих показників форми можна почитати тут.
ПДВ у витратах на будівництво
На придбаній земельній ділянці ФОП будуватиме автостоянку, яку використовуватиме у власній господарській діяльності. Чи може він ПДВ у витратах на будівництво відносити до складу податкового кредиту?
Так, може в загальному порядку, якщо автостоянка використовуватиметься в господарській діяльності ФОП, який є платником ПДВ.
Після того, як автостоянка буде побудована і прийнята в експлуатацію, інформацію про неї слід подати у формі №20-ОПП до податкової служби.
Таким чином, податковий кредит можна відображати відразу в момент будівництва, ще до того моменту, коли автостоянка буде прийнята в експлуатацію і щодо неї буде подана форма №20-ОПП.