ПДФО з оренди у 2026 році: 5% і перерахунок за пп. 170.1.4 ПКУ (аудіоверсія)

Так, якщо йдеться про оренду житлового або нежитлового приміщення у фізичної особи, а дохід уперше нараховано або виплачено саме 23.10.2026, на мою думку, потрібно перерахувати ПДФО за ставкою 5% та повернути орендодавцю надміру утриману суму. Проте якщо цей дохід уже був нарахований до 23 жовтня, сама виплата 23.10.2026 не є підставою для зниження ставки. Саме такий підхід до перехідних операцій наведено в аналізі «Дебету-Кредиту»: «ПДФО з оренди нерухомості знижено до 5% з 23 жовтня 2026 р.: зміни за законами №4903 та №5025».

У вашому запиті, ймовірно, мається на увазі «утримала 18%», а доплата — саме орендодавцю, тобто власнику майна, якому ви сплатили орендну плату.

Нова ставка діє вже 23 жовтня

Зміни до пп. 170.1.4 ПКУ, внесені Законом №5025-IX, передбачають ставку ПДФО 5% для доходів фізичних осіб від надання в оренду житлової та нежитлової нерухомості або її частин, зокрема коли орендарем є підприємство чи ФОП — податковий агент. Вони набрали чинності 23.10.2026, отже цей день уже належить до періоду застосування нових правил. Військовий збір залишається 5%.

Це не загальне зниження податку для будь-якої оренди: зокрема, для оренди земельних ділянок і земельних часток (паїв) ставка ПДФО залишається 18%.

Визначальною є не лише дата виплати

За пп. 170.1.4 ПКУ орендний дохід оподатковується під час нарахування або виплати. Тому для вашої ситуації важливо встановити, яка подія відбулася раніше:

Дохід уперше нарахований або виплачений 23.10.2026, ранішого нарахування чи виплати не було — застосувати ставку ПДФО 5%; утримані 18% перерахувати.

• Дохід нарахований до 23.10.2026, а 23 жовтня лише виплачений — залишити 18%; лише через дату виплати перерахунок не проводити;
• Орендна плата виплачена авансом до 23.10.2026 — правомірно утримані 18% не перераховувати.

Такий порядок є аналітичним тлумаченням перехідних операцій. Думка податкової служби з цього питання нам невідома. Тому для уникнення непорозумінь може бути доречним отримати індивідуальну податкову консультацію.

Сума доплати та оформлення

Якщо договір установлює нараховану орендну плату до утримання податків і до неї належить застосувати 5%, різниця становить 13% від цієї суми: 18%−5%=13%. Наприклад, із нарахованих 10 000 грн ПДФО має становити 500 грн замість 1 800 грн; різниця до повернення орендодавцю — 1 300 грн. Військовий збір при цьому не змінюється.

Для виправлення податковий агент може провести перерахунок на підставі пп. 169.4.3 ПКУ: ця норма дозволяє перераховувати нараховані доходи й утриманий податок за будь-який період для перевірки правильності оподаткування. ДПС також роз’яснює, що фізична особа, яка не перебуває з податковим агентом у трудових відносинах, із питання повернення помилково утриманого ПДФО звертається саме до такого агента.

Отже, повернення надміру утриманої суми фізичній особі та врегулювання переплати ПДФО з бюджетом — це окремі розрахунки, а не доплата податку до бюджету.

Висновки

• Перевірте предмет оренди: для житлової та нежитлової нерухомості з 23.10.2026 передбачено ПДФО 5%; для земельних ділянок і паїв зниження не застосовується;
• Установіть дату першого нарахування або виплати: якщо це 23.10.2026 — є підстави застосувати 5%; якщо дохід нарахований раніше — за наведеним підходом залишається 18%;
• Якщо 18% утримано помилково, проведіть перерахунок за пп. 169.4.3 ПКУ та поверніть надміру утриману суму орендодавцю. Для спірної перехідної операції доцільно отримати індивідуальну податкову консультацію.