Оренда нерухомості платником єдиного податку у 2026 році: строки внесення КВЕД за ПКУ та позиція ДПС (аудіоверсія)

Коротка відповідь

Відкрити вид діяльності (КВЕД 68.20) та внести його до Реєстру платників єдиного податку необхідно до початку здійснення оренди — тобто до підписання договору, передачі приміщення за актом та фактичного отримання орендних платежів.

Обґрунтування та порядок дій

1. Чому КВЕД має бути внесений заздалегідь

Здійснення діяльності, не внесеної до Реєстру платників єдиного податку, тягне за собою обов’язковий перехід на загальну систему оподаткування з 1-го числа місяця, наступного за кварталом, у якому здійснювалася така діяльність (пп. 7 пп. 298.2.3 ПКУ).

Крім того:

• для ФОП дохід від виду діяльності, не зазначеного в Реєстрі єдинників, оподатковується за підвищеною ставкою єдиного податку 15% (пп. 2 п. 293.4 ПКУ);
• для юридичних осіб 3 групи такий дохід оподатковується за подвійною ставкою єдиного податку (п. 293.5 ПКУ).

2. Процедура та строки реєстрації змін

Для надання майна в оренду відкривається КВЕД 68.20 («Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»). Процедура складається з двох послідовних кроків:

• Внесення змін до ЄДР: спершу КВЕД додається до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та ФОП (через портал «Дія» або у держреєстратора).
• Внесення змін до Реєстру платників єдиного податку: подається Заява про застосування спрощеної системи оподаткування з позначкою про внесення змін до податкового органу:
• для ФОП 2 групи: заява подається не пізніше 20 числа місяця, наступного за місяцем, у якому відбулися зміни (п. 298.5 ПКУ). Проте укладати договір оренди безпечно лише тоді, коли КВЕД уже відображено в реєстрі;
• для платників 3 групи: ПКУ прямо не встановлює граничного строку саме для внесення нових КВЕД (п. 298.6 регулює лише адресу та місце діяльності). За позицією ДПС, заяву можна подати разом із квартальною декларацією, однак податківці наполягають: дохід від нового виду діяльності має надходити тільки після появи КВЕД у Реєстрі єдинників. Тому заяву рекомендовано подавати завчасно — до отримання орендної плати.

3. Обмеження спрощеної системи для оренди

Перед відкриттям КВЕД перевірте сумісність умов оренди з вашою групою ЄП:

• 1 група: здавати нерухомість в оренду заборонено (пп. 1 п. 291.4 ПКУ);
• 2 група: здавати приміщення можна тільки населенню (громадянам) або платникам єдиного податку (іншим ФОП або юрособам на ЄП) (пп. 2 п. 291.4 ПКУ). Здавати юрособам чи ФОП на загальній системі заборонено;
• 3 група: обмежень щодо статусу орендаря немає (можна здавати будь-кому).

Ліміти площі для ФОП (2 та 3 груп): згідно з пп. 291.5.3 ПКУ, загальна площа об'єктів, що надаються в оренду підприємцем, сумарно не повинна перевищувати:

• 400 кв. м — для житлових приміщень;
• 900 кв. м — для нежитлових приміщень (будівель, споруд);
• 0,2 га — для земельних ділянок.

На юридичних осіб на ЄП 3 групи обмеження щодо площі не поширюються.

4. Додаткові вимоги

• Місце провадження діяльності: у заяві на спрощену систему необхідно зазначити конкретну адресу об'єкта нерухомості, який здається в оренду;
• Форма №20-ОПП: протягом 10 робочих днів з моменту укладення договору або підписання акта приймання-передачі об'єкта орендодавець зобов'язаний повідомити податкову про зміну стану об'єкта (код стану «9 — здається в оренду»).