Оподаткування продажу ФО-ФО промислового приміщення на орендованій комунальній землі у 2026 році: ПКУ для продавця та покупця (аудіоверсія)

Оподаткування доходів продавця (ПДФО та Військовий збір)

Згідно з нормами Податкового кодексу України (далі — ПКУ), промислова (нежитлова) нерухомість не підпадає під дію пільг п. 172.1 ПКУ. Відповідно, дохід від її продажу підлягає обов'язковому оподаткуванню:

• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО): Відповідно до п. 172.2 ПКУ, ставка ПДФО становить 5% від вартості об'єкта (не нижче оціночної вартості), якщо це перший або другий продаж нерухомості платником податку протягом звітного календарного року. Якщо ж це вже третій та наступні продажі будь-якої нерухомості за рік, ставка ПДФО зростає до 18%.
• Військовий збір (ВЗ): З доходу від продажу додатково сплачується військовий збір за ставкою 5% (п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ).
• Податкове навантаження та сплата: Сумарне податкове навантаження на продавця при першому або другому продажу за рік складає 10% (5% ПДФО + 5% ВЗ). Оскільки покупцем є інша фізична особа (яка не є податковим агентом), продавець зобов’язаний самостійно сплатити ці податки через банк до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (п. 172.5 ПКУ). Крім того, продавець зобов'язаний за підсумками звітного року подати декларацію про майновий стан і доходи.

Витрати покупця (Пенсійний збір)

Придбання нежитлової нерухомості тягне за собою обов'язок зі сплати зборів покупцем:

• Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування: Покупець зобов'язаний сплатити збір у розмірі 1% від вартості майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу (але не менше оціночної вартості) відповідно до п. 9 ст. 4 Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування».
• Відсутність пільг: Для покупців промислової/нежитлової нерухомості чинним законодавством не передбачено жодних пільг чи звільнень від сплати пенсійного збору (на відміну від купівлі житла вперше). Цей платіж здійснюється до нотаріального оформлення угоди.

Особливості щодо орендованої земельної ділянки

Оскільки промислове приміщення розміщене на орендованій земельній ділянці комунальної власності, діють правила автоматичного переходу прав на землю:

• Законодавча база: Відповідно до ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України (ЗКУ) та ст. 377 Цивільного кодексу України (ЦКУ), до особи, яка набула право власності на будівлю чи споруду, переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
• Практичні дії: Після державної реєстрації права власності на будівлю, покупцю необхідно звернутися до відповідної місцевої ради (власника землі) для переоформлення права оренди — шляхом укладання додаткової угоди про заміну сторони в діючому договорі оренди землі або укладання нового договору оренди.

Висновки

• Продавцю: До нотаріального посвідчення договору необхідно самостійно сплатити 5% ПДФО та 5% військового збору (за умови, що це не більше ніж другий продаж об'єктів за рік), а в наступному році — обов'язково подати податкову декларацію.
• Покупцю: Перед підписанням договору купівлі-продажу в нотаріуса необхідно сплатити 1% збору до Пенсійного фонду від вартості приміщення, оскільки для нежитлового фонду пільги не застосовуються.
• Щодо землі: Після набуття права власності на приміщення, покупцю необхідно звернутися до органів місцевого самоврядування для переоформлення на себе права оренди відповідної комунальної земельної ділянки (шляхом укладання договору або додаткової угоди).