Особливості встановлення ставок з орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, на яких створюється / створений індустріальний парк.
Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону України від 21 червня 2012 року № 5018-VI «Про індустріальні парки» (далі – Закон) на земельних ділянках, які передані в оренду, індустріальні парки можуть створюватися з ініціативи орендарів після внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки та прийняття орендодавцем рішення про погодження концепції індустріального парку.
У разі наявності переможця електронного аукціону на право оренди земельної ділянки комунальної власності, який планує на цій земельній ділянці створити індустріальний парк (далі – Парк), постає питання правомірності внесення змін до договору оренди земельної ділянки та встановлення пільгової ставки орендної плати (далі – Плата) відповідно до п. 284.6 ПКУ.
Підставою для нарахування Плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення Плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пп. 288.1, 288.4 ПКУ).
Згідно з п.п. 288.5.3 ПКУ у разі визначення орендаря на конкурентних засадах річний розмір платежу може перевищувати граничний розмір Плати, встановлений у п.п. 288.5.2 ПКУ, а саме 12 % нормативної грошової оцінки.
Водночас відповідно до п. 284.6 ПКУ у частині плати за землю за земельні ділянки, що входять до складу території індустріальних парків, включених до Реєстру індустріальних парків, нормативну грошову оцінку яких проведено, що використовуються ініціаторами створення індустріального парку, керуючою компанією індустріального парку та учасниками індустріальних парків, органи місцевого самоврядування (далі – ОМС) можуть:
1) встановлювати ставки земельного податку та Плату в розмірі, меншому за розмір земельного податку, встановлений рішенням відповідного органу місцевого самоврядування для певної категорії земель, що сплачується на відповідній території;
2) звільняти від сплати земельного податку.
Враховуючи зазначене, підставою для застосування норми п. 284.6 ПКУ є:
- внесення змін до договору оренди в частині визначення, що земельна ділянка надана саме для створення Парку;
- погодження ОМС концепції Парку;
- включення Парку до Реєстру індустріальних (промислових) парків;
- набрання орендарем земельної ділянки статусу ініціатора, керуючої компанії або учасника Парку.
Разом з цим зазначаємо, що відповідно до ст. 23 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» Плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення (крім випадків консервації таких земельних ділянок, а також визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).
У разі наявності переможця електронного аукціону на право оренди земельної ділянки комунальної власності ставка Плати, зазначена у договорі оренди земельної ділянки, визначена за результатом торгів, а не рішенням ОМС. Тому норма п. 284.6 ПКУ до договору оренди не може бути застосована.