Оренда квартири у 2026 році: алгоритм декларування та сплати податків за Законом №4903 (аудіоверсія)

За змінами до пп. 170.1.5 ПКУ, запровадженими Законом №4903 із 23.10.2026, фізособа, яка здає нерухомість іншій фізособі без статусу самозайнятої особи, переходить на річний порядок розрахунків із бюджетом. Обов’язок самостійно визначати податки зберігається, але перераховувати їх щокварталу більше не потрібно. Детально ці зміни ми аналізували в статті «5% ПДФО з доходів фізосіб від оренди нерухомості замість 18%: зміни за Законом №4903 вже з 23 жовтня 2026 р.».

Хто відповідає за оподаткування

Визначальним є статус орендаря. Якщо квартиру винаймає звичайна фізособа, саме орендодавець обчислює ПДФО та військовий збір, декларує орендний дохід і сплачує визначені зобов’язання.

Натомість у разі оренди юридичною особою або самозайнятою фізособою функції податкового агента виконує орендар: він утримує податки, перераховує їх до бюджету та відображає виплати у відповідній звітності. Перехід на самостійну річну сплату орендодавцем цієї ситуації не стосується.

Які ставки застосовуються

Для доходу від оренди квартири як об’єкта житлової нерухомості передбачено застосування ставки ПДФО 5% відповідно до оновленого пп. 170.1.5 та п. 167.2 ПКУ. Військовий збір за звичайним договором оренди залишається на рівні 5%.

Звільнення від військового збору, передбачене змінами до п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ, стосується доходів, які оподатковуються за п. 167.6 ПКУ в межах спеціального режиму діяльності через цифрові платформи. Автоматично поширювати його на звичайну оренду квартири не можна.

Коли звітувати та сплачувати

Раніше пп. 170.1.5 ПКУ вимагав сплачувати податок протягом 40 календарних днів після завершення кожного кварталу, а потім відображати відповідні показники в річній декларації.

За наведеними змінами квартальні платежі скасовано. Орендодавець має:

• подати декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня року, наступного за звітним;
• сплатити визначені в ній ПДФО та військовий збір до 1 серпня року, наступного за звітним.

Окремих строків для орендодавців Закон №4903 та п. 170.1 ПКУ не встановлюють. Суми, вже перераховані протягом звітного року, враховуються під час остаточного розрахунку: повторно сплачувати їх не потрібно.

Чи включати зарплату до декларації

Якщо декларація подається лише через отримання орендної плати, у ній зазначають орендний дохід і відповідні податкові зобов’язання. Зарплату, з якої роботодавець належно утримав податки, лише через факт подання такої декларації додатково декларувати не потрібно.

Якщо ж протягом року були інші доходи, які підлягають обов’язковому декларуванню, або орендодавець заявляє податкову знижку, відповідні відомості відображають у тій самій річній декларації. Окрему декларацію для кожного виду доходу не подають.

Висновки

• Коли орендар — звичайна фізособа, податкові обов’язки виконує орендодавець; за описаними змінами квартальну сплату замінено річною;
• Декларацію подають до 1 травня, а податки сплачують до 1 серпня наступного року з урахуванням сум, перерахованих раніше;
• Подання декларації через орендний дохід саме по собі не зобов’язує включати до неї зарплату, вже оподатковану роботодавцем; інші обов’язково декларовані доходи зазначають у цій самій декларації.