Комунальні витрати ФОП-орендодавця на загальній системі у 2026 році (аудіоверсія)

Питання оподаткування комунальних платежів орендодавцями-фізособами-підприємцями на загальній системі залишається дискусійним, і свіжа індивідуальна податкова консультація ДПС від 11.06.2026 р. №3352/ІПК/99-00-24-03-03 це підтверджує. Позиції контролюючого органу щодо податку на доходи та щодо ПДВ виявилися протилежними.

Щодо витрат

Об'єктом оподаткування ФОП на загальній системі є чистий дохід — виручка, зменшена на документально підтверджені витрати, безпосередньо пов'язані з господарською діяльністю (пп. 177.2 ПКУ). Податківці визнають це правило, проте вважають, що комунальні платежі, спожиті орендарем, під нього не підпадають. Аргументація контролюючого органу спирається не на податкове, а на цивільне законодавство: перелік суб'єктів права приватної власності (фізичні та юридичні особи) не містить окремого суб'єкта «фізична особа – підприємець», а статус ФОП — це лише правовий режим здійснення підприємницької діяльності, а не самостійний власник майна. Укладаючи договір найму (оренди) житла чи нежитлового приміщення за ст. 810 ЦКУ, особа виступає як звичайний громадянин, а не як суб'єкт господарювання. Хоча пп. 177.4.4 ПКУ дозволяє орендареві-ФОПу відносити орендну плату до витрат, аналогічної прямої норми для орендодавця, який оплачує комуналку за майно, здане в оренду, кодекс не містить. Тому висновок ДПС категоричний: суми комунальних послуг, спожитих орендарем, не включаються до витрат орендодавця на загальній системі, навіть якщо компенсація цих сум включається до оподатковуваного доходу підприємця.

Варто зауважити, що така фіскальна позиція має вразливе місце — стаття 177 ПКУ дійсно не містить вичерпного переліку «інших витрат», а тому питання про віднесення комунальних платежів до господарських витрат на підставі пп. 177.4.4 ПКУ є предметом тлумачення. Існує судова практика на користь підприємців: у постанові Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 09.01.2020 у справі №160/8893/19 суд визнав право орендодавця-ФОП одночасно включати компенсацію комунальних послуг від орендаря до доходу (пп. 177.2 ПКУ) і відносити сплачені постачальникам суми до витрат за пп. 177.4.4 ПКУ. У коментованій ІПК ДПС цю практику фактично проігнорувала.

Щодо податкового кредиту з ПДВ ситуація складається сприятливіше. Право на податковий кредит виникає за правилом першої події — на дату списання коштів або отримання послуг (пп. 198.2 ПКУ), а підставою є належним чином складена та зареєстрована в ЄРПН податкова накладна постачальника комунальних послуг (пп. 198.6 ПКУ). При цьому формування кредиту не залежить від того, чи розпочато фактичне використання послуг у господарській діяльності саме у звітному періоді (пп. 198.3 ПКУ). Тому ДПС підтверджує: орендодавець-ФОП, зареєстрований платником ПДВ, має право на податковий кредит за наявності коректно оформленої та зареєстрованої податкової накладної. Утім, розслаблятися не варто — контролюючий орган нерідко вимагає нарахувати компенсуюче податкове зобов'язання за пп. 198.5 ПКУ, оскільки фактичним споживачем послуг є орендар, а не сам підприємець. Уникнути такого нарахування можна лише склавши податкову накладну на суму компенсації, отриманої від орендаря: така операція розцінюється як продаж комунальних послуг орендарю, що підтверджує їх використання в оподатковуваній господарській діяльності.

Практичні рекомендації для орендодавців

• По-перше, якщо дотримуватися логіки ДПС, комунальні платежі за орендоване майно до витрат закладати не варто — під час документальної перевірки це загрожує донарахуванням податку та штрафними санкціями;
• По-друге, доцільніше перекласти технічний обов'язок оплати комуналки на орендаря — шляхом укладення ним прямих договорів з постачальниками або через включення компенсації до фіксованої суми орендної плати, що знімає спірне питання визнання витрат.

Висновки

• ДПС відмовляє орендодавцям-ФОП на загальній системі у праві включати до витрат комунальні платежі за орендоване майно, посилаючись на відсутність у ФОПа статусу окремого власника майна за цивільним законодавством, хоча ця позиція суперечить наявній судовій практиці;
• Право на податковий кредит з ПДВ за такими комунальними послугами зберігається за наявності зареєстрованої податкової накладної, але щоб уникнути нарахування компенсуючих зобов'язань за п. 198.5 ПКУ, потрібно оформити податкову накладну на суму компенсації, отриману від орендаря;
• Найбезпечнішим варіантом для підприємця є перекладення обов'язку оплати комунальних послуг на орендаря — через прямі договори з постачальниками або включення їх вартості до складу орендної плати, що усуває ризик спору з податковою щодо витрат.