Продаж таунхауса й землі будівельною компанією у 2026 році: ПДВ і оформлення договорів (аудіоверсія)

Будівельна компанія придбала земельну ділянку та побудувала на ній таунхаус із прилеглою територією. Як правильно оформити продаж - землю окремо, будинок окремо, чи разом одним договором?

Земля і будинок - окремі об'єкти власності, тому оформлювати продаж рекомендується таким чином, щоб вартість кожного з них була чітко розмежована: або двома окремими договорами купівлі-продажу, або одним договором з виділенням ціни будинку і ціни землі окремими рядками. Об’єднувати в договорах об'єкти в одну загальну ціну без розмежування – не рекомендується.

Варіанти оформлення

Варіант І

Два окремі договори купівлі-продажу - Договір купівлі-продажу земельної ділянки та Договір купівлі-продажу житлового будинку, які можна підписати в один день в одного нотаріуса.

Варіант ІІ

Один договір, у якому окремо прописані «Об'єкт 1 - Будинок (ціна X)» і «Об'єкт 2 - Земельна ділянка (ціна Y)».

Наслідки при об’єднані вартості в одну ціну (ПДВ)

Перше постачання новозбудованого житла (таунхауса) будівельною компанією оподатковується ПДВ за ставкою 20%. Натомість продаж земельної ділянки звільняється від оподаткування ПДВ за пп. 197.1.21 ПКУ - але лише за умови, що земельна ділянка обліковується як окремий об'єкт і не включена до вартості нерухомості. Тобто окреме зазначення ціни в договорі - це спосіб задокументувати таке розмежування.

Якщо ж земельна ділянка не виділена як окремий об'єкт обліку і входить до вартості будинку, вся операція (включно з вартістю землі) - підпадає під оподаткування ПДВ.

Такий підхід підтверджений позицією ДПС України у роз’ясненні: Який порядок оподаткування операцій з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок?.

Також, детальніше ми писали про це у публікаціях:

Оформлення податкових накладних

Якщо земля й будинок належно розмежовані в обліку та первинних документах, то на кожен об'єкт складається окрема податкова накладна: одна - на будинок, зі ставкою ПДВ 20%, друга - на земельну ділянку, без ПДВ (з позначкою про пільгу за пп. 197.1.21 ПКУ).

Якщо ж такого розмежування немає, право на пільгу щодо землі відсутнє, і ПДВ нараховується на всю операцію.

Висновки

  • Продаж рекомендується оформлювати двома окремими договорами купівлі-продажу - землі та будинку, підписаними в один день, або ж одним договором, але з чітко розмежованими цінами обох об'єктів в ньому;
  • Продаж будинку як першого постачання житла оподатковується ПДВ за ставкою 20%. Продаж землі звільнений від ПДВ, якщо земля обліковується як окремий об'єкт, а не як частина вартості нерухомості;
  • Якщо земля і будинок не розмежовані в обліку, ПДВ 20% нараховуватиметься на всю суму, включно з вартістю землі.