ПДВ при розподілі майнових прав на приміщення при будівництві нерухомості

Замовник будівництва – це фізична чи юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку для забудови чи володіє на законних підставах об'єктом будівництва, на якому має намір виконувати будівельні роботи (п. 3.6 ДБН А.2.2-3:2014).

У роз’ясненні від 01.08.2006 Щодо надання роз'яснень стосовно функцій замовника будівництва Мінбудівництва визначено, що замовником є особа, яка за дорученням інвестора або інвестора-забудовника залучає підрядника для виконання робіт з будівництва об'єкта, укладає з ним договір підряду, контролює хід будівництва, здійснює технічний нагляд, проводить розрахунки, приймає закінчені роботи та здає об'єкт в експлуатацію.

Передача функцій замовника передбачає зміну замовника.

Зміна замовника будівництва подільного об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом відчуження такого об’єкта та майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких за попереднім замовником зареєстровано спеціальне майнове право (ст. 12 Закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому).

Відповідно до наведеної умови при передачі функцій замовника його зміна не відбувається і спеціальне майнове право залишається за ТОВ А.

На нашу думку, за своєю конструкцією та суттю такий «договір забудови» відповідає договору про спільну діяльність. Адже ТОВ А надає технічну, виконавчу, дозвільну та іншу документацію щодо майбутнього об’єкта будівництва, право власності/ користування на землю під будівництво, а ТОВ Б - матеріальні ресурси для проведення будівництва. Результат – оформлення права власності на ТОВ А та ТОВ Б відповідно до їх частин участі.

Звертаємо увагу, що договір про спільну діяльності передбачає реєстрацію в ДПС і відповідно до наведеної умови його доцільно також зареєстровати платником ПДВ.

Для потреб оподаткування господарські відносини між учасниками спільної діяльності прирівнюються до відносин на основі окремих цивільно-правових договорів (пп. 14.1.139 ПКУ).

Об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів та послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України (п. 185.1 ПКУ).

Під час провадження спільної діяльності передача товарів (робіт, послуг) на окремий баланс платника податку, уповноваженого договором вести облік результатів такої спільної діяльності, вважається постачанням таких товарів (робіт, послуг) (пп. 196.1.7 ПКУ). Уповноважений вести облік – ТОВ Б.

Передача результатів виконаних робіт, наданих послуг платникові податку, уповноваженому згідно з договором вести облік результатів спільної діяльності, їх повернення таким платником податку після закінчення спільної діяльності та передача (внесення) виконаних робіт, наданих послуг як вклад у спільну діяльність, а також повернення послуг, з метою оподаткування вважаються операціями з постачання послуг (пп. 14.1.185 ПКУ).

З огляду на зазначене вище передача об’єкта будівництва ТОВ А та ТОВ Б, зокрема оформлення права власності на об’єкт, є результатом спільної діяльності і прирівнюється до постачання товарів, тобто оподатковується ПДВ у загальному порядку. Щодо реалізації житлової нерухомості є першим постачанням і в цьому випадку буде застосовано касовий метод. Більш детально див. тут.

Договір про спільну діяльність, як окремий платник ПДВ, нараховує ПДВ, складає ПН і реєструє в ЄРПН. А учасники, які отримали об’єкт нерухомості, на підставі ПН мають право в загальному порядку відобразити ПК. Більш детально див. тут.

Якщо між ТОВ А та ТОВ Б не буде укладено договір про спільну діяльність, то фактично ми маємо два провочини:

• виконання будівельних робіт ТОВ Б за договором підряду;
• продаж об’єкта нерухомості ТОВ А в розмірі частки ТОВ Б.

Для ТОВ А, при отриманні виконаної частини робіт щодо житлової нерухомості буде першим постачанням. ТОВ Б має скласти ПН на ТОВ за касовим методом. Оподаткування передачі робіт щодо нежитлової нерухомості оподатковується в загальному порядку. А передача житлової нерухомості ТОВ Б є вже другим постачанням і відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ звільняється від оподаткування ПДВ.