Капітальний ремонт орендованого об’єкта, що використовується менше року: відображення в обліку орендаря
Юридична особа орендує приміщення на строк менше 1 року. Чи може підприємство провести капітальний ремонт? Як обліковувати витрати на такий ремонт?
Хто і за яких умов проводить капітальний ремонт
Відповідно до ст. 776 ЦКУ капітальний ремонт проводить орендодавець, якщо інше не передбачено договором.
В свою чергу капітальний ремонт потребує згоди орендодавця (ч. 1 ст. 778 ЦКУ). Якщо орендар не може використовувати об’єкт і він потребує капітального ремонту, то орендар може його провести в рахунок орендної плати (ч. 3 ст. 776 ЦКУ). Проте згода орендодавця все одно потрібна, адже якщо поліпшення неможливо відділити без шкоди для об’єкта оренди, то права на відшкодування у орендаря не буде (ч. 5 ст. 778 ЦКУ).
Тобто орендар за згодою орендодавця може проводити капітальний ремонт. Витрати на капітальний ремонт можуть бути відшкодовані в повному обсязі або частково, все залежить від умов договору.
Відображення в обліку орендаря
Спершу визначимо основні ознаки капітального ремонту.
Капітальний ремонт проводиться:
· без зміни габаритів та функціонального призначення об’єкта нерухомості;
· із втручанням в несучі та огороджувальні системи під час заміни, відновлення конструкції чи поліпшенні експлуатаційних показників, а також благоустрою територій;
· із зупиненням експлуатації об’єкта в цілому або його частини (ДБН № 163, А.2.2-3:2014)
Ідентифікуємо проведені роботи, як витрати чи капітальні інвестиції.
Методичними рекомендаціями №561 визначено, що якщо витрати можуть бути ідентифіковані з окремою замортизованою частиною (компонентом) основних засобів або якщо ціна придбання активу вже відображає зобов'язання (необхідність) підприємства здійснити в майбутньому витрати для приведення активу до стану, в якому він придатний для використання, то це капітальні інвестиції, а в іншому випадку - витрати періоду (п.30 Методичних рекомендацій 561).
І в першому і в другому випадку це оцінка стану об’єкта. І ця оцінка проводиться на основі технічних характеристик об’єкта в певний момент часу.
Якщо за результатами оцінки визначено, що ремонт передбачає заміну або відновлення конструкцій чи інженерних систем та обладнання у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням з втручанням у несучі та огороджувальні системи, то це капітальні інвестиції. В іншому випадку витрати періоду.
Зауважимо, що понесені витрати можуть також призвести до збільшення майбутніх економічних вигід, первісно очікуваних від використання об'єкта, що вже є поліпшенням об’єкта і також є капітальними інвестиціями. Більше детально це питання ми розглядали тут.
Отже, підприємство-орендар самостійно на основі даних щодо стану об’єкта оренди визначає витрати на капітальний ремонт є витратами періоду чи капітальними інвестиціями.
Капітальні інвестиції зараховуються до складу основних засобів як первісна вартість нового об'єкта. Термін амортизації такого активу обмежується терміном використання орендованого об’єкта (п. 23-24 НП(С)БО 7).
Проте, в наведеній ситуації строк оренди менше року. Тому ми не можемо виділити капітальні інвестиції та ідентифікувати об’єкт як основний засіб. Такі витрати не формують окремий актив і є витратами на виконання ремонтних робіт. Порядок відображення залежить від того, чи будуть витрати відшкодовані орендодавцем, чи ні.
Якщо витрати орендодавцем відшкодовуються, то ця операція розглядається як реалізація:
Д-т 361 К-т 719 – на суму проведених ремонтних робіт, з урахуванням ПДВ;
Д-т 719 К-т 641 – нараховано ПЗ з ПДВ;
Д-т 719 К-т 791 – дохід віднесено на фінрезультати;
Д-т 949 К-т 63, 20, 65, 66 – списано витрати на ремонт;
Д-т 791 К-т 949 –віднесено на фінрезультати;
Д-т 311 К-т 361 – отримано компенсацію.
Якщо витрати не відшкодовують, то ця операція є безоплатною передачею:
Д-т 949 К-т 63, 20, 22 – списано витрати на капітальний ремонт;
Д-т 949 К-т 641 – нараховано ПДВ.
Таким чином:
1. Підприємство-орендар може провести капітальний ремонт, але йому необхідно попередньо отримати згоду орендодавця.
2 Керівник підприємства самостійно визначає доцільність проведення ремонту та його вид.
3. Витрати на капітальний ремонт приміщення, що використовується орендарем менше року, не відповідають визначенню основного засобу і по суті є витратами на виконання ремонтних робіт. Порядок відображення таких витрат залежить від того, чи будуть вони відшкодовані орендодавцем, чи ні.
Додатково читайте:
Списання поліпшень орендованого майна при закінченні договору оренди