Зміна орендодавця землі, за якою оренду сплачено наперед
ТОВ орендує земельну ділянку у фізособи, за договором, укладеним до 31.12.2025 р. В 2020 р. орендодавець одержав орендну плату за майбутні роки до 2022 р. включно. 25.10.2021 р. орендодавець продав ділянку іншій фізособі, але договір оренди зберігається. Як бути з передоплатою оренди, яка вже відображена у формі №1ДФ?
Як бути з передоплатою оренди у разі зміни орендодавця?
Згідно з ч. 1 ст. 770 ЦКУ, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.
І лише в договорі оренди може бути передбачено інше, тобто що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦКУ).
Отже, за загальним правилом зміна власника не впливає на договір оренди. Внаслідок продажу орендованого майна відбувається заміна наймодавця (який є власником).
Відповідно до ч. 1 ст. 659 ЦКУ продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.
Таким чином, з наведеного випливає, що фізособа, яка продавала земельну ділянку, зобов’язана була попередити фізособу покупця про те, що за земельну ділянку оренда виплачена наперед. Цей факт мав впливати і на ціну ділянки, вона мала бути меншою, аніж якщо би оренда наперед не була виплачена.
Якщо продавець не попередив покупця, то покупець може вимагати від продавця зменшення ціни договору купівлі-продажу або його розірвання.
Причому орендаря взаємини між продавцем і покупцем не стосуються. В обліку орендаря потрібно всього лише відобразити зміну особи орендодавця.
Наприклад, якщо орендар виплатив фізособі орендодавцеві орендну плату наперед, в бухобліку така попередня оплата буде відображена на дебетовому залишку субрахунку 39.
Після зміни орендодавця орендар має змінити особу орендодавця на субрахунку 39. Приміром, якщо до моменту продажу ділянки на субрахунку 39 за первісним орендодавцем значиться дебіторська заборгованість (переплата) 30 000 грн., то після продажу ця сама заборгованість буде вже числитися за новим орендодавцем, який придбав земельну ділянку.
Відображати зміну орендодавця в об’єднаній звітності з ПДФО, ВЗ і ЄСВ орендарю не потрібно.
Щодо обліку орендної плати, виплаченої наперед
В бухгалтерському обліку виплачена наперед орендна плата відображається такими проведеннями:
- Дт 39 Кт 685 – нарахування;
- Дт 685 Кт 641, 641 – утримання ПДФО і військовий збір;
- Дт 685 Кт 301, 311 – виплата;
- Дт 23, 91 Кт 39 – віднесення частини виплаченої наперед орендної плати до складу витрат того періоду, до якого така частина належить.
В формі № 1ДФ (починаючи зі звітних періодів 2021 року у додатку 4ДФ до об’єднаної звітності) за той квартал, коли здійснена виплата наперед, в загальному порядку покажуть як нарахування, так і виплату орендної плати. В наступних звітних періодах в формі № 1ДФ (додатку 4ДФ) виплачена наперед орендна плата більше не відображатиметься.
В бухгалтерському обліку дебетовий залишок виплаченої наперед орендної плати, яка відображається на рахунку 39, буде щороку включатися до складу витрат: Дт 23, 91 Кт 39.
***