Переведення боргу до рахунку зобов’язання за кредитом: що з оподаткуванням?
ТОВ - забудовник будує житловий будинок, отримуючи від покупців кошти за іпотечними договорами (за якими житло передається у власність покупців за договорами купівлі-продажу). Поряд з цим, отримує кредит у банку. Після будівництва закриває заборгованість перед банком передачею йому житла та переведення боргу перед покупцями. Яке оподаткування?
Отримання оплати від покупців
Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.
У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлового фонду) означає в тому числі першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.
Причому відповідно до пп. 187.1 ПКУ, датою виникнення ПЗ з ПДВ є дата першої події – отримання коштів чи відвантаження товарів.
Оскільки в даній ситуації готове новозбудоване житло постачатиметься у власність покупця, така операція буде, на наш погляд, першим постачанням житла.
На дату першої події за такою операцією (отримання коштів) ТОВ (забудовник), на наш погляд, повинен нарахувати ПЗ з ПДВ та скласти ПН і зареєструвати в ЄРПН.
В бухобліку будуть проведення:
- Дт 311 Кт 681 – отримання авансу;
- Дт 643 Кт 641 – нарахування ПЗ з ПДВ.
Отримання кредиту
Заборгованість за довгостроковим кредитом обліковується за кредитом субрахунку 501 «Довгострокові кредити банків у національній валюті».
Поточна заборгованість за довгостроковою позикою за кредитом субрахунку 611 «Поточна заборгованість за довгостроковими зобов'язаннями в національній валюті».
Прострочена позика за кредитом субрахунку 605 «Прострочені позики в національній валюті».
Короткостроковий кредит обліковується на субрахунку 601 «Короткострокові кредити банків у національній валюті».
Нараховані відсотки обліковуються за кредитом субрахунку 684 «Розрахунки за нарахованими відсотками».
Таким чином, якщо ТОВ отримало кредит в банку, нараховувало відсотки і має заборгованість перед банком за кредитом, така заборгованість відображається за кредитом субрахунків 501, 611, 605 чи 601.
Заборгованість за відсотками - за кредитом субрахунку 684.
Передача новозбудованого житла банку в рахунок заборгованості та в рахунок боргу за авансами
Оскільки передача новозбудованого житла здійснюється на користь банку, значить, саме банк виступає першим покупцем. Це означає, що саме при постачанні житла банку потрібно нарахувати ПЗ з ПДВ. Продаж житла банку відображається звичайними проводками із продажу:
- Дт 361 Кт 701 – передане житло банку;
- Дт 701 Кт 641 – нараховане ПЗ з ПДВ;
- Дт 701 Кт 791 – дохід від продажу віднесено на фінрезультати;
- Дт 26 Кт 23 – собівартість збудованого житла оприбуткована як готова продукція;
- Дт 901 Кт 26 – списана собівартість переданого житла;
- Дт 791 Кт 901 – собівартість реалізації віднесена до складу фінрезультатів.
Поряд з цим ТОВ (забудовник) повинно відкоригувати (зменшити, обнулити) ПЗ з ПДВ в сумі авансів, отриманих від покупців, склавши РК до ПН. Адже такі покупці вже не є першими покупцями житла. А тому немає підстав для нарахування ПДВ за операціями отримання авансу.
В обліку коригують: Дт 643 Кт 641 – сторно.
Нарешті, здійснюється зарахування заборгованості банку за передане йому житло із заборгованістю ТОВ перед банком і перед первісними покупцями:
- Дт 501, 611, 605 чи 601, 684, 681 Кт 361.
Щодо ціни, за якою житло передається банку і яка відображається за дебетом субрахунку 361.
Така ціна має відповідати сумі заборгованості підприємства перед банком за отриманим кредитом і нарахованими відсотками, та заборгованості перед первісними покупцями за отриманими авансами.